Własne „M” - drogie dziś, jeszcze droższe jutro

Szaleństwo cenowe na rynku pierwotnym trwa w najlepsze. Kolejne bariery cenowe zostały przekroczone: w Warszawie za metr kwadratowy mieszkania trzeba zapłacić średnio 16 tys., w Krakowie 15 tys. Popyt napędzany przez „Bezpieczny Kredyt 2%” wysysa lokale z oferty deweloperów, błyskawicznie znikają najtańsze mieszkania, a te, które zostają, są coraz droższe.

Nie sposób nie zauważyć, że ceny mieszkań w Polsce poszybowały w górę. Obecnie obserwujemy rekordowym od czasu kryzysu finansowego w 2008 r. wzrost średniej ceny metra kwadratowego. Na podium królują Warszawa i Kraków, gdzie przeciętne ceny ofertowe mieszkań kształtują się odpowiednio w kwotach 950 tys. zł i 800 tys. zł. Średnia cena metra kwadratowego mieszkań z rynku pierwotnego w wymienionych lokalizacjach wzrosła we wrześniu br. o 2 proc. wobec sierpnia. W ciągu 12 miesięcy mieszkania deweloperskie średnio na metrze podrożały o 18 proc. w Warszawie, a w Krakowie aż o 28 proc. 

Na trzecim miejscu wśród cenowych rekordów mieszkaniowych utrzymuje się Trójmiasto, choć po gwałtownych zwyżkach średniej ceny metra kwadratowego w lipcu i sierpniu, wrzesień przyniósł tu 2 proc. obniżkę. Natomiast w miastach Górnego Śląska średnia cena metra kwadratowego mieszkań z miesiąca na miesiąc podskoczyła aż o 7 proc. W efekcie była o 12 proc. wyższa niż grudniu ubiegłego roku. Stabilnie jest w Łodzi, która we wrześniu utrzymała poziom z sierpnia i nie odnotowała wzrostów zarówno pod względem wielkości oferty, jak i średniej ceny mieszkań. Lokale w Łodzi podrożały w tym roku najmniej, bo „tylko” o 5 proc. We Wrocławiu i Poznaniu, po sierpniowym przyspieszeniu cenowym, we wrześniu odnotowano „tylko” 1 proc. podwyżkę.

– Wyraźny wzrost cen ofertowych mieszkań z rynku pierwotnego to efekt ograniczonej podaży, gdyż oferta jest dziś mniejsza niż przed rokiem i zwiększonego popytu, głównie za sprawa Bezpiecznego Kredytu 2%, ale nie tylko — tłumaczy Mariola Żak, ekspert rynku nieruchomości z Aurec Home.

„Bezpieczny Kredyt 2%” winien wzrostowi cen?

„Bezpieczny Kredyt 2%” to tylko jeden z elementów wpływający na rosnące ceny mieszkań. Faktem jest, że po 12 tygodniach działania rządowego programu plan, który zakładał 10 tys. preferencyjnych kredytów o łącznej wartości 3,2 mld zł, został przekroczony i to z ponad miliardową nawiązką. Wartość udzielonych kredytów wyniosła 4,6 mld złotych. Popyt wzrósł na tyle, że więcej mieszkań znika z oferty, niż się w niej pojawia, a to sprzyja podnoszeniu cen. Aktualnie ceny na rynku nieruchomości kształtuje nie tylko gwałtowny wzrost popytu, ale też fakt, że z dnia na dzień nie da się uruchomić nowej inwestycji deweloperskiej. Ogromny popyt zderzył się na rynku z niewystarczającą ofertą. Co jeszcze wpływa na tak gwałtowny skok cenowy?

– Warto przypomnieć, że po zmianach w rekomendacji S ogłoszonych przez Krajowy Nadzór Finansowy (KNF) w lutym 2023 r. banki przy obliczaniu zdolności kredytowej mogą stosować niższy bufor. Oznacza to, że bankowcy mogą korzystniej oceniać zdolność klienta do spłaty kredytu. Szczególnie korzystne są zmiany w przypadku „Bezpiecznego Kredytu 2%” – zdolność kredytowa jest o ok. 30% wyższa niż przy zwykłym kredycie ze stałym oprocentowaniem i stałą ratą – mówi Mariola Żak, dyrektor sprzedaży i marketingu w Aurec Home.

Te zmiany od razu zaczęły skutkować wzrostem popytu na kredyty, który z miesiąca na miesiąc był coraz wyższy. Z najnowszego raportu BIK Indeks Popytu na Kredyty Mieszkaniowe (BIK Indeks – PKM) wynika, że we wrześniu 2023 r. o 248,8% wzrosła wartość zapytań o kredyty mieszkaniowe. Potencjalni kredytobiorcy złożyli wnioski kredytowe na wartość aż dwuipółkrotnie wyższą niż przed rokiem.

– W Aurec Home zauważamy, że ok. 60% kupujących lokale na kredyt z osiedla Miasteczko Jutrzenki to beneficjenci programu „Bezpieczny Kredyt 2%”. W nowopowstałej Dzielnicy Lawendy lokale bardzo szybko znikają z oferty, zarówno przestronne 30-metrowe kawalerki, dwupokojowe lokale do 45 m kw., jak i duże trzy oraz czteropokojowe mieszkania do 90 m kw. Ważnym czynnikiem wzrostu popytu na mieszkania jest także dobra sytuacja na rynku pracy: rosnące wynagrodzenia i niskie bezrobocie. Oba te czynniki powodują, że Polacy czują się pewniej i odważnie sięgają po kredyty mieszkaniowe – dodaje Mariola Żak.

Będzie jeszcze drożej?

Tysiące Polaków, którzy chcą kupić swoje własne lokum, zastanawiają się, co ich czeka w najbliższej przyszłości. Jak szacują analitycy PKO BP, w perspektywie roku nastąpi wzrostu średnich cen transakcyjnych mieszkań o 10-15 proc. Jest to podyktowane dużą podażą zwłaszcza w największych miastach i brak nowych gruntów pod inwestycje. Czołowi deweloperzy np. Aurec Home, mają zabezpieczone tzw. banki ziemi, czyli działki kupione dużo wcześniej pod przyszłe inwestycje. Jednak na rynku są mniejsi gracze, którzy na bieżąco inwestują w ziemię pod zabudowę, której obecnie brakuje. W Warszawie planem zagospodarowania przestrzennego jest objęte tylko 40 proc. obszaru. Z analiz ekspertów jasno wynika, że nie ma na co czekać, mieszkania będą tylko droższe, a wraz z upływem czasu dodatkowo przebrana oferta lokali.