Ceny mieszkań rosną jak temperatury za oknem

Jak podaje Otodom Analytics, w siedmiu największych miastach w Polsce w połowie lipca sprzedawało się około 300 mieszkań dziennie – rekordowy wynik jest skutkiem uruchomienia rządowego programy „Bezpieczny Kredyt 2%”. Zwiększony popyt na lokale sprawia, że diametralnie rosną także ich ceny. Najdrożej jest w Warszawie, gdzie 1 m2 mieszkania kosztuje średnio 13 220 zł.

Mieszkania drożeją w szybkim tempie i nic nie zapowiada, że to się zmieni. Jakie główne czynniki mają wpływ na wzrost stawek za m2 lokali w Polsce?

1. Popyt przewyższający podaż

Jeśli popyt na mieszkania jest wysoki, a podaż ograniczona, ceny zazwyczaj rosną. To zjawisko obserwujemy obecnie na rynku nieruchomości i związane jest uruchomieniem programu „Bezpieczny Kredyt 2%”, który zwiększa popyt na mieszkania oraz z niską dostępnością nowych gruntów pod inwestycje. Warto wiedzieć, że część deweloperów ma zabezpieczony tzw. bank ziemi, działki kupione wcześniej, ale są mniejsi gracze, którzy na bieżąco inwestują w ziemię pod zabudowę, której obecnie brakuje. W Warszawie planem zagospodarowania przestrzennego jest objęte tylko 40 proc. obszaru, co potwierdza ogromny problem z pozyskaniem działek pod budowę przez deweloperów.

– W Warszawie kryteria programu „Bezpieczny Kredyt 2%” spełnia ponad 6 tys. mieszkań z rynku pierwotnego, czyli 39 proc. całej oferty rynkowej. Z naszych obserwacji wynika, że uznanie nabywców zdobywają lokale o metrażach 35-50 m2, czyli mieszkania dwupokojowe i kompaktowe „trójki”. W naszej inwestycji Miasteczko Jutrzenki ze strefą rekreacyjno-sportową Aurec Active, większość lokali w tym metrażu jest wyprzedana lub zarezerwowana, a nowo powstała Dzielnic Lawendy już cieszy się dużym zainteresowaniem. Nabywcy najchętniej kupują lokale w programie „Bezpieczny Kredyt 2%”, jednak część transakcji jest zawierana także przez osoby, które nie korzystają z rządowego dofinansowania, a zdecydowały się na zakup mieszkania w obawie przed wzrostem cen – mówi Mariola Żak, dyrektor sprzedaży i marketingu w Aurec Home.

Najnowsze dane Otodom Analytics wskazują, że w siedmiu największych miastach w Polsce w połowie lipca sprzedawało się około 300 mieszkań dziennie. Rekordowa jest także dzienna liczba rezerwacji, która wynosi około 180 mieszkań. Takich wyników nie odnotowano nawet w rekordowym pod względem sprzedaży 2021 r.

2. Inflacja

Inflacja w Polsce w czerwcu 2023 r. wyniosła 11,5 proc. Ceny żywności wzrosły o 17,8 proc. W stosunku do poprzedniego miesiąca ceny towarów i usług utrzymały się na tym samym poziomie. Ceny towarów spadły o 0,2 proc., a ceny usług wzrosły – o 0,6 proc. Wzrost ogólnego poziomu cen i kosztów prowadzi do wzrostu cen nieruchomości, ponieważ deweloperzy i sprzedawcy muszą dostosować ceny, aby nadrobić straty związane z inflacją.

3. Koszty produkcji

Wzrost cen surowców, materiałów budowlanych oraz kosztów pracy znacząco wpływa na podwyższenie cen nowych mieszkań. Dla przykładu: materiały budowlane w pierwszych pięciu miesiącach 2023 r. wzrosły o 10% r/r. Najwięcej, bo o 35%, wzrosły ceny cementu i wapna. Spadek cen odnotowano tylko w dwóch grupach produktów: izolacje termiczne oraz płyty OSB, drewno.

4. Polityka kredytowa

Stopy procentowe oraz polityka kredytowa banków mają wpływ na dostępność i koszt finansowania nieruchomości. Rynek kredytowy od początku roku wygląda coraz lepiej. Sprzedaż nowych kredytów mieszkaniowych wyniosła w I kw. 7,47 mld zł, co stanowi wzrost o 21,1% kw/kw i spadek o 55,9% r/r. Banki udzieliły 21,96 tys. kredytów – jest to o 16% więcej niż w czwartym kwartale ub. roku i o 54% mniej w stosunku do analogicznego okresu rok wcześniej.

Pomimo że, stopy procentowe są bez zmian – Rada Polityki Pieniężnej (RPP) w czerwcu zdecydowała się utrzymać je na niezmienionym poziomie w stosunku do maja 2023 – 6.75%, to zdolność kredytowa Polaków wzrosła. Wszystko za sprawą poluzowania wymogów KNF.

– Łatwiejszy dostęp do kredytów mieszankowych, dzięki zmianom w rekomendacji S powoduje, że banki mogą stosować przy obliczaniu zdolności kredytowej niższy bufor i korzystniej oceniać zdolność klienta do spłaty kredytu. Oznacza to, że można pożyczyć więcej pieniędzy na zakup mieszkania czy domu. Szczególnie korzystne są zmiany w przypadku „Bezpiecznego Kredytu 2%”. Jak szacują ekonomiści, przy tym produkcie zdolność kredytowa może być o ok. 30% wyższa niż przy zwykłym kredycie ze stałym oprocentowaniem i stałą ratą – tłumaczy Mariola Żak z Aurec Home.

Ile trzeba zapłacić za 1 m2 mieszkania na rynku pierwotnym?

Ceny mieszkań na rynku pierwotnym w ostatnich 3 latach, czyli w okresie pandemii COVID-19 i wojny w Ukrainie, wrosły o 33% w 7 największych miastach tj.: w Warszawie, Gdańsku, Gdyni, Krakowie, Łodzi, Poznaniu i Wrocławiu oraz o 50% w pozostałych 10 miastach wojewódzkich.

Najdrożej jest w stolicy Polski – cena przeciętna 1 m2 mieszkania w Warszawie wynosi 13 220 zł. Drogo jest także w Krakowie – tu cena za 1 m2 przekroczyła 12 000 zł na obu rynkach (pierwotnym i wtórnym). Najtaniej mieszkania można kupić w Bydgoszczy, Zielonej Górze i Łodzi. W tych miastach uśredniona cena za 1 m2 na obu rynkach (pierwotnym i wtórnym) nie przekracza 8000 zł. Patrząc realnie na rynek nieruchomości i ożywienie zakupowe nabywców, w dalszej perspektywie trudno liczyć na spadek cen mieszkań.
– Wyraźnie widać, że oferta lokali kurczy się z miesiąca na miesiąc, dlatego coraz więcej osób chce kupić mieszkanie jak najszybciej w obawie, że za miesiąc lub dwa będzie ono droższe, lub nie będzie dostępne. Znalezienie gotowego dwu- lub małego trzypokojowego lokalu w rozsądnej cenie dla wielu osób stanowi wyzwanie. Najmocniej wzrosły ceny mieszkań dwupokojowych i małych „trójek” – podsumowuje Mariola Żak.